El pasado 6 de marzo de 2019 entró en vigor el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
A los contratos de arrendamiento de vivienda o para el uso distinto del de vivienda suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 les son de aplicación las normas contenidas en el nuevo Real Decreto-Rey, el cual modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal, así como algunos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y se adoptan una serie de medidas económicas y fiscales como el sistema de índice de referencia del precio del alquiler de vivienda.
Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a este Real-Decreto, continuarán rigiéndose por las normas que los regulan.
Vamos a centrarnos en las principales novedades que afectan a la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil siguiendo uno a uno los artículos modificados a raíz de esta última reforma:
Ley de arrendamientos Urbanos
Ámbito de la ley
Artículo 4.2: se mantiene la aplicación imperativa de la LAU y, de manera supletoria el Código Civil, a excepción de determinados arrendamientos de viviendas cuya superficie supere los 300 m2 o en los que se den una serie de características respecto a la renta pactada. Para esta clase de arrendamientos prima la voluntad de las partes.
Artículo 5 e): amplía el concepto de alquiler turístico -el cual se encuentra fuera del ámbito de aplicación de esta Ley- en el sentido de que lo extiende su alcance a todos los arrendamientos sometidos a la normativa sectorial turística, con independencia del modo que haya sido utilizado para su comercialización y promoción. Es decir, no es necesario que este tipo de viviendas sean comercializadas o promocionadas de forma exclusiva en canales de oferta turística para considerarlas como alquiler turístico.
Artículo 7: queda suprimido el apartado 2, esto es, la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad para que puedan surtir efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho.
De la duración del contrato
Artículo 9.1: se amplía la duración mínima del arrendamiento de nuevo a 5 años cuando el arrendador es persona física y se establece la novedad de que en caso de que el arrendador sea una persona jurídica la duración mínima es de 7 años.
Artículo 9.3: establece que la causa de necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada debe constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento al tiempo de su celebración.
Para que el arrendador pueda ejercer la potestad de recuperar la vivienda, deberá comunicárselo al arrendatario con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
En caso de que en el plazo de 3 meses a contar desde el desalojo del arrendatario el arrendador no hubiese ocupado la vivienda, aquél podrá optar por ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años bajo las condiciones contractuales existentes con al tiempo de la extinción y la indemnización de los gastos que le hubiese supuesto el desalojo, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedase por cumplir hasta completar los 5 años.
Artículo 10.1: una vez finalizado el contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo -al menos con 4 meses el arrendador y 2 meses el arrendatario con antelación a la fecha de vencimiento- el contrato se prorrogará de forma obligatoria por periodos anuales hasta un máximo de 3 años. En tal caso, el arrendatario puede manifestar al arrendador con un mes de antelación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovarlo.
Artículo 13: si derecho del arrendador quedara resuelto por un retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra, el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpla la duración mínima de 5 o 7 años (en caso de ser el arrendador persona física o jurídica). En el caso que la duración del arrendamiento haya sido pactada por más tiempo, el arrendamiento quedará extinguido.
Artículo 14: el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 o 7 primeros años del arrendamiento (dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica) aun cuando concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En arrendamientos con una duración pactada superior a 5 o 7 años, también quedará subrogado el adquirente durante la totalidad de la duración del contrato a no ser que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si las partes pactan que la enajenación de la vivienda extingue el contrato de arrendamiento, el adquirente de la misma deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que falte hasta cumplir la duración mínima del mismo (5 o 7 años en caso de que el arrendador sea persona física o jurídica).
Artículo 16.4: la renuncia al derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario puede ser pactada por las partes en arrendamientos con duración inicial superior a 5 o 7 años (5 si el arrendador es persona física y 7 en caso de tratarse de una para persona jurídica). Dicha renuncia no podrá pactarse cuando aquellos con derecho a la subrogación se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con capacidad o los mayores de 65 años.
De la renta
Artículo 18.1: la actualización anual de la renta sigue siendo determinada por las partes, no obstante, se añade un tercer párrafo a este artículo que establece que dicha actualización no podrá ser superior al IPC anual.
Artículo 19.1: en los contratos suscritos por un plazo superior a 5 o 7 años, si el arrendador fuese persona jurídica, a no ser que las partes pacten otra cosa, el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta por obras de mejora transcurrido dicho plazo. Para el cálculo de la elevación de la renta habrá que aplicar al capital invertido en la mejora -una vez descontando las subvenciones públicas, si las hubiera- el tipo de interés legal en el momento de terminar las obras incrementado en 3 puntos. La cuantía resultante no puede superar el 20% de la renta.
Artículo 19.4: sin perjuicio de lo establecido en al artículo 22 con respecto a las derechos y obligaciones del arrendador con relación a la conservación de la vivienda y la realización de obras de mejora, estas pueden realizarse en cualquier momento desde el inicio del contrato e incrementarte la renta, siempre y cuando exista previo acuerdo entre arrendador y arrendatario.
Artículo 20.1: arrendador y arrendatario pueden pactar que los gastos generales del inmueble corran por cuenta de este último.
De los derechos y obligaciones de las partes
Artículo 25.7: no podrá ejercitarse el derecho de tanteo o retracto si la vivienda se vende junto con el resto de las viviendas o locales propiedad del arrendador que forman parte de un mismo inmueble. Tampoco cuando las viviendas o locales aun siendo propiedad de distintos propietarios se vendan a un solo comprador. En ambos supuestos, la Administración Pública sí podrá ejercer de forma preferente el derecho de tanteo o retracto.
Fianza
Artículo 36.2: durante los primeros 5 o7 años del contrato de arrendamiento, según el arrendador sea persona física o jurídica, la fianza no está sujeta a actualización, pero sí lo está en sus prórrogas.
Artículo 36.3: para los arrendamientos cuya duración sea superior a 5 o 7, si el arrendador fuese persona jurídica, la actualización de la fianza a se regirá por lo pactado por las partes. Si nada se hubiese acordado se aplicará mutatis mutandi lo pactado para la actualización de la renta.
Artículo 36.5: se añade que la garantía adicional a la fianza en metálico que pueden pactar las partes que preste el arrendatario para el cumplimiento de sus obligaciones, no puede ser superior a dos mensualidades de renta si se trata de contratos con una duración pactada de hasta 5 o 7 años si el arrendador fuese persona física o jurídica.
Disposición Adicional Tercera: las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación a los arrendadores de que depositen la fianza entregada por el arrendatario en la Administración autonómica o ente público que se designe sin devengo de intereses.
Ley de Enjuiciamiento Civil
Artículo 249.1.6º: hasta esta última reforma, cualquier cuestión sobre arrendamientos (como, por ejemplo, la actualización de la renta del contrato o la devolución de la fianza) que no fuese una reclamación de rentas o cantidades asimiladas a la renta debidas por el arrendatario o desahucios, que se tramitan las reglas del juicio verbal cualquiera que sea su importe, debía sustanciarse por los trámites del juicio ordinario.
A partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, de 6 de marzo de 2019, siempre que la cuantía del litigio pueda determinarse y no supere los 6.000€, el procedimiento podrá sustanciarse por los cauces del juicio verbal.
Asimismo, han sido modificados sucintamente los artículos 440.3 y 4 y los artículos 441.5 y 549.4 y 686.1 con relación a la tramitación del juicio verbal en supuestos en los que el demandado se encuentre en situación de especial vulnerabilidad.
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